Купувате ремонтиран апартамент: как да проверите дали преустройствата са законни?

Просторна дневна, модерна кухня, усвоен балкон — ремонтираният апартамент изглежда готов за нанасяне. Но преди покупката е важно да проверите не само качеството на ремонта, а и дали извършените преустройства са законни.

Не всяка промяна в жилището изисква разрешение за строеж. Някои преустройства обаче могат да създадат правни и технически проблеми, които да засегнат и бъдещия собственик.

Кога ремонтът може да създаде проблем?

Съгласно Закона за устройство на територията (ЗУТ) за текущ ремонт не се изисква разрешение за строеж.

Текущият ремонт може да включва и вътрешни преустройства, при които не се засяга конструкцията на сградата и не се променят предназначението и натоварванията на помещенията.

Особено внимание заслужават следните ситуации.

1. Премахнати стени

Обединяването на кухня и дневна не е непременно незаконно. Важно е дали премахнатата стена е носеща и дали промяната засяга конструкцията или други строителни изисквания.

При съмнение е необходима проверка на строителните книжа и становище от инженер-конструктор.

2. Усвоен балкон

ЗУТ допуска остъкляването на балкони и лоджии без разрешение за строеж.

Остъкляването обаче не е равнозначно на приобщаване на балкона към жилището. Ако са премахнати стени, засегната е конструкцията или са извършени други съществени промени, може да са необходими проект и разрешение за строеж.

3. Преместени кухня или баня

Преместването на помещения може да засегне ВиК инсталации, вентилация или общи инсталационни мрежи.

Подобна промяна не е автоматично незаконна, но е важно да се установи как е изпълнена и дали са били необходими строителни книжа.

А ако са засегнати общите части?

При преустройства в сграда в режим на етажна собственост в определени случаи се изискват съгласия от останалите собственици.

Чл. 185 ЗУТ разграничава случаите, при които такова съгласие не е необходимо, от тези, при които се изискват решение на общото събрание или допълнителни съгласия.

Затова при промени, засягащи общи части, е важно да се провери дали са изпълнени приложимите законови изисквания.

Какви документи да проверите?

Преди покупката поискайте:

• Одобрения архитектурен проект — за сравнение с действителното разпределение на жилището.
• Документи за последващи преустройства — проекти и разрешения, когато такива са били необходими.
• Кадастрална схема — за проверка на кадастралните данни за имота, но не и като доказателство за законността на ремонта.
• Необходимите съгласия и технически становища — според характера на извършените промени.

Ако продавачът не разполага с документите, част от тях може да се съхраняват в техническия архив на компетентната общинска или районна администрация.

Липсата на документи у продавача не доказва автоматично незаконност, но е основание за допълнителна проверка.

Какви са рисковете при незаконно преустройство?

При установено незаконно строителство законът предвижда административни мерки, включително премахване на незаконно изпълнени части при наличие на съответните предпоставки.

Това може да доведе до допълнителни разходи, необходимост от възстановяване на предходното състояние или затруднения при бъдеща продажба.

Незаконното преустройство не прави автоматично сделката недействителна. Последиците зависят от конкретните обстоятелства, а последващото узаконяване невинаги е възможно.

Заключение

Ремонтираният апартамент може да бъде отлична покупка. Важно е обаче да знаете не само как изглежда, но и дали направените промени отговарят на законовите изисквания.

Предварителната проверка може да ви спести значителни разходи и бъдещи спорове.