Продавате имот: какви документи да подготвите, преди да се обвържете с купувач?

1. Започнете от собствеността, не от удостоверенията

Първият въпрос е не „откъде да извадя данъчна оценка“, а на какво основание продавам.

Подгответе документа, от който черпите собственост — например нотариален акт, договор, съдебно решение, постановление за възлагане или друг относим придобивен документ. Ако собствеността идва от наследяване, делба или поредица от сделки, може да са нужни и предходни документи, за да се проследи правото и участниците.

Това има практическо значение. При нотариалната сделка нотариусът проверява собствеността на праводателя и особените изисквания за сделката. Но ако липсва документ, има неясна квота или не е установено кой трябва да участва, по-добре това да се изясни преди да сте обещали дата на купувача.

2. Съпоставете описанието на имота с актуалните данни

Следващата проверка е идентичността на самия имот.

Сравнете поне:

• адреса и идентификатора;
• площта и предназначението;
• етажа и номера на самостоятелния обект;
• прилежащите мазе, таван, идеални части или земя, когато са част от собствеността;
• данните в документа за собственост с актуалната кадастрална информация.

При имоти в кадастрална карта в процедурите се използва скица или схема според вида на обекта, а при определени промени законът предвижда скица-проект или схема-проект.

Разминаването не трябва да се решава с догадка. Различен адрес, площ или описание може да има техническо обяснение, но може и да изисква отделно действие. Не обещавайте на купувача, че „ще се оправи при нотариуса“, преди да знаете какво точно е разминаването.

3. Проверете вписванията и тежестите достатъчно рано

Имотният регистър съдържа вписани актове за собственост и други вещни права, както и ипотеки и възбрани. Агенцията по вписванията издава и удостоверения, които отразяват вписвания, отбелязвания и заличавания за конкретен имот.

За продавача тази проверка не е само „нещо, което купувачът ще направи“. Тя може да покаже предварително, че:

• има ипотека, която трябва да бъде съгласувана с кредитора;
• има възбрана или друго вписване, което променя възможния ход на сделката;
• данните, по които се търси имотът, трябва да бъдат уточнени;
• е необходимо повече време от първоначално планираното.

Точната проверка и периодът ѝ зависят от конкретната собственост и история на имота. Една бърза онлайн справка не е универсален заместител на прегледа за конкретната сделка.

4. Отделете общите документи от документите „ако е приложимо“

Няма коректен единен списък за всеки продавач.

Към основния файл може да се добавят различни документи според случая, например:

• при наследство — документи за наследяването и правата на наследниците;
• при брак или семейно жилище — данни и документи, необходими за преценка кой трябва да участва;
• при продажба чрез пълномощник — пълномощното и относимите удостоверявания;
• при ипотека — условията и документите, нужни за съгласуване на плащането и заличаването;
• при особености в строителния или кадастралния статус — съответните допълнителни книжа.

Това е причината готовите интернет списъци да са само начална ориентация. Ако съберете „всичко от списъка“, но пропуснете един документ, специфичен за Вашия начин на придобиване, проблемът остава.

5. Данъчната оценка е важна, но старите списъци за чл. 264 ДОПК вече подвеждат

Удостоверението за данъчна оценка е част от подготовката при прехвърляне на недвижим имот и се издава от общинската администрация по местонахождение на имота. То е и още един момент, в който могат да излязат несъответствия в декларираните данни.

Но има важна актуализация: от 3 май 2024 г. отпадна писмената декларация на прехвърлителя по чл. 264 ДОПК за липса на подлежащи на принудително изпълнение публични задължения. Информацията се получава по служебен електронен път, включително чрез системата за нотариусите.

Това не означава, че публичните задължения са без значение. Означава, че старо ръководство, което все още казва на всеки продавач непременно да носи тази декларация, не описва текущия процес.

6. Не чакайте нотариалната дата, за да откриете липсите

При добре подготвена продажба документите не се събират само „за нотариуса“. Те служат и за това да определите какво можете реално да обещаете на купувача.

Преди капаро или предварителен договор е полезно да знаете:

• има ли документ или проверка, която ще отнеме допълнително време;
• има ли друг собственик, съпруг, наследник, пълномощник, банка или друг участник, без когото процесът не може да бъде планиран коректно;
• има ли несъответствие, което трябва първо да се изясни;
• кои документи трябва да се извадят сега и кои е по-разумно да бъдат актуални по-близо до нотариалната сделка.

Така срокът в договора се определя според реалната ситуация, а не според предположението, че „документите ще станат за няколко дни“.

Кога има смисъл от първоначален правен преглед

Ако не сте сигурни кои от горните клонове се отнасят до Вашия имот, полезната първа задача не е непременно изготвяне на договор. Тя е да се прегледат наличните документи, да се отбележат липсите и да се подреди последователността.

Услугата „Първоначален преглед и план“ на Kalchev Law Firm е предназначена точно за този етап: преглед на основните документи и ситуацията и кратък писмен план какво липсва, какво трябва да се изясни и какви са следващите правни действия.