Продавачът се отказва след предварителния договор: можете ли да получите имота?

Подписали сте предварителен договор, платили сте уговорената сума и очаквате нотариалната сделка. Продавачът съобщава, че е намерил по-добра оферта и ще Ви върне парите. Това предложение само по себе си не означава, че договорът е прекратен или че сте длъжни да се съгласите.

Първият въпрос е какво искате: да придобиете имота или да излезете от сделката при подходящо уреждане на последиците. Отговорът определя следващите действия.

Каква защита дава чл. 19 ЗЗД

Предварителният договор за бъдеща нотариална сделка се сключва писмено и трябва да съдържа съществените условия на окончателния договор. Законът допуска всяка от страните да поиска по съдебен ред сключване на окончателния договор.

Това е възможност за защита, а не автоматична гаранция за придобиване. Проверяват се валидността и съдържанието на договора, изискуемостта на задължението, собствеността на продавача и останалите предпоставки за прехвърлянето. Важни са и задълженията на купувача: какво е платено, какво още се дължи и кога.

Не смесвайте неявяването с разваляне

Изтичането на уговорената дата не означава във всеки случай, че договорът е изчезнал. Значение имат клаузите за срока, прекратяването и неизпълнението. Поканата за изпълнение и предупреждението за разваляне могат да имат различни последици.

Ако целта Ви остава да получите имота, необмислено съобщение „отказвам се и си искам парите“ може да усложни тази позиция. Не подписвайте документ, че всички отношения са окончателно уредени, преди да знаете от кои претенции се отказвате.

Двойното капаро не е универсалният отговор

Последиците по чл. 93 ЗЗД предполагат уговорен задатък и съответните законови условия. Не всяка сума, наречена „капаро“, има този характер. Освен това изборът да се иска изпълнение на договора не е същият като отказът от него и искането за двоен задатък.

Възможни са и претенции за неустойка или обезщетение, но основанието, съвместимостта и размерът им се проверяват по конкретния договор. Не събирайте механично всички санкции, споменати в него.

Ако има риск от продажба на друг купувач

Потърсете преглед своевременно. При съдебна защита може да имат значение вписването на исковата молба и необходимостта от обезпечение. Те не действат обратно за всяка по-ранна сделка и не се заменят с писмо до брокера.

Съберете подписания договор, всички анекси, платежните документи, кореспонденцията, уговорките за нотариалното явяване и наличните данни за финансирането. Запазете и доказателствата за Вашата готовност да изпълните.